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实现了历史最亮眼业绩后 龙湖这样看未来

来源: 界面新闻 李一帆 2017-08-22 16:56

8月16日,龙湖地产发布了2017年的中期业绩,在卖房和买地方面都前所未有地提速的同时,龙湖依然保持了一贯的稳健。

上半年,龙湖的签约额同比增长140%,达到926.3亿元,这样的业绩增长是龙湖前所未有的。环渤海已经超越西部大本营和长三角区域,成为龙湖上半年业绩贡献最大的市场。根据官方的数字,环渤海、长三角、西部分别为龙湖贡献了销售额的32.7%、30.4%、25.1%。在龙湖产生销售的24个城市中,有14个名列当地市场前十。

截至2017年中,龙湖已售出但未结算的签约额为1459亿元,为集团未来的业绩和核心净利润增长打下了坚实基础。

销售大增来自于龙湖的预判和供货前置。龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上表示,在2016年下半年,龙湖已预判到今年市场状况将是前高后低,所以对今年供货节奏做了相应调整,把三季度的供货都提前到了上半年。

“过去的两年去库存的效果非常好,一线和二线城市库存都是不足10个月的。这些大城市的需求很旺盛,供给却没有那么多。”他表示,“今年下半年,有一些城市可能慢慢地往下走。”

急速卖房的同时,上半年龙湖买了40幅土地,其中权益面积646万平方米。从购买的土地面积上来看,龙湖上半年购买的土地已经接近2016年全年的量(774万方),已经是2015年的两倍(320万方)。

龙湖的版图上多了5个城市——合肥、深圳、香港、保定、福州。

从龙湖的布局来看,环渤海和长三角区域依然后劲十足。从新增土储总面积分区域看,位于环渤海、长三角和华中地区分别为34.5%、32.8%和14.1%。

即便这样,龙湖的负债率没有出现大的波动。根据报告的数字,借贷总额为696亿元,但是净负债率依然控制在60%以下——56.2%,比去年同期下降6.5%,在手现金226.5亿元。集团依然手握226亿元现金。

邵明晓表示,龙湖的净负债率将控制在60%以下。

公司的稳健获得了资本市场的认可。7月,龙湖首次以投资级形象登陆美元债市场,成功发行4.5亿美元5年期债券,票息仅为3.875%。之后又成功发行境内中期票据20亿元,固定利率在4.8%至5%之间。

龙湖CFO赵轶表示,下半年龙湖可以在合适窗口发行剩余的60亿熊猫中期票据额度;如果下半年还有美元债机会,我们可能会再申请额度。他说,未来龙湖会维持温和杠杆政策。

龙湖集团董事长吴亚军在香港的业绩会上表示,对房地产行业依然充满信心。“在人类的历史上从来没有出现过,像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程,这是时代的一个大机遇。这个大机遇现在并没有完成”。

她认为,房地产行业近期是看供求、看货币,中期要看城市的产业结构,长期是看人口迁徙,包括人口的流入流出和素质结构,能否匹配消费升级和新旧动能的转换,产生新的全球产业竞争力。

在这样的判断下,龙湖已经“布局未来”——投资性物业。

龙湖中期业绩会上,管理层对外描述了投资性物业未来的成长性:2020年,商业与长租公寓租金收入将站上80亿元——商业和长租公寓分别为60亿元和20亿元。

按照龙湖的规划,2020年,开业商场数量将超40个。目前龙湖一共拥有22个开业的商场,其中包括13个天街项目。

22个商场在上半年为龙湖带来了11.4亿元租金收入,较上年增长28.8%,天街的租金收入增长更是达到了31%。北京长楹天街、杭州金沙天街、重庆时代天街2期的数据亮眼,租金收入上涨幅度均超过20%。

这三个表现亮眼的项目,都是定位准确,运营细致的典范。龙湖擅长在新兴城区以家庭式消费切入。

北京长楹天街的定位是“新兴区域的生活中心”,将1800平方米面积分配给真冰冰场,拿出7000平方米建造针对儿童的微缩城市,同时引入了IMAX影院。杭州金沙天街也是针对杭州新发展的东部地区市场空白,引入大量新的消费品牌,并且建造了主题式街区,被称为拥有杭州城东最齐全的休闲娱乐业态。

当然,这些商场的人流量有很好的选址支撑。龙湖的商场布局重视轨道交通,大部分天街都是地铁上盖,不久前龙湖在重庆拿下的沙坪坝项目则是高铁和地铁“双铁”上盖。

投资性物业另一个大蛋糕是长租公寓。截至7月底,龙湖已在7个城市开业10个“冠寓”门店。到年底,龙湖的冠寓将进入14个城市,拥有超过1.5万个开业房间。更长远的目标是,到了2020年,长租公寓将会产生20亿元租金。

根据邵明晓的说法,中国的租赁市场规模在万亿以上。而龙湖看重一线二线城市中的16个高能级城市(北上广深,成渝,杭州,苏州,天津,武汉,厦门,南京、西安、合肥、长沙、济南),为20-35岁的白领人士服务。

龙湖做好了冠寓短期不盈利的准备,邵明晓说,“这个业务我们更加侧重于重资产,也是因为我们总体上资本成本比较便宜。我们基本上就是用上市公司的信用来覆盖,因为融资成本低,钱便宜——去年年底的资本成本在5%以下,所以覆盖这样的重资产是没问题的。”

对于未来的退出,邵明晓认为核心当务之急还是把客户服务好。做长租公寓不能用传统酒店的方式,也不能用传统的服务公寓的方式,要更多用互联网、大数据、社群运营去做这个生意,未来可能有其他潜在机会。

(来源:界面新闻 李一帆)

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